1st Part of the study on the mobilization of local resources in preparation for Habitat III

Submitted by Nathalie on Thu, 11/12/2015 - 12:51

The Committee on Local Finance of UCLG is working on a cross-cutting study to sharpen its advocacy on local finance in preparation for Habitat III.

This study aims at analyzing the triggering factors of success of public policies dedicated to financing urban development, with a focus by territory on the main financing sources of local governments:

English
Cadastre et unité de valorisation foncière
Description: 

Optimisation et actualisation de l'assiette de la taxe foncière, ce qui passe par un recensement (cadastre) et un mode de valorisation évolutif des biens fonciers et immobiliers.

Advantages: 

Prérequis et facteur d'accroissement significatif des recettes fiscales liées au foncier. 

Les modes de valorisation fondés sur la valeur de marché sont les plus efficaces car liés à la qualité des services urbains locaux. 

Cela contribue à la justice sociale.

Drawbacks and precautions: 

Enjeux politiques liés à la nécessaire actualisation des cadastres (ex : Mexique) et des modes de valorisation (ex : France).  

Incertitudes liés au mode de calcul fondé sur la valeur de marché du fait de sa volatilité.

Prerequisites: 

Avoir la main d'œuvre qualifiée et les équipements nécessaires (notamment informatiques).

Mobilisation des dettes fiscales
Description: 

Utilisation des dettes fiscales locales (notamment taxe foncière) pour le paiement des biens foncier et immobilier correspondants.

Advantages: 

Permet de "monétiser" des actifs dont la récupération est incertaine (biens en déshérence, sans propriétaire, en indivision,…).

Drawbacks and precautions: 

Limité aux biens avec dette fiscale, et au montant de la dette (éventuellement majoré des intérêts, pénalités et amendes).

Prerequisites: 

Cadre réglementaire adapté.

Anticipation de l'augmentation de la taxe foncière
Description: 

Méthode qui consiste à anticiper l'augmentation des recettes de taxe foncière liées à l'arrivée de nouvelles activités et de nouveaux habitants sur un territoire dégradé du fait d'une requalification du territoire par l'investissement public. La base fiscale du territoire est gelée à l'instauration du TIF, et toute recette fiscale foncière additionnelle est réservée aux investissements sur le territoire et/ou au remboursement de l'emprunt contracté pour ce faire.

Advantages: 

Permet de mobiliser des recettes fiscales futures pour financer des opérations de rénovation urbaine, notamment des centres urbains défavorisés.

Drawbacks and precautions: 

Mode de financement coûteux du fait de la prise en compte du risque concernant l'augmentation des recettes de taxe foncière par les prêteurs, et risqué pour l'emprunteur du fait du risque de non réalisation des prévisions.

Prerequisites: 

Nécessité d'un cadre réglementaire adapté. Suppose un accès facile au crédit / marché obligataire par les Collectivités locales, et l'intérêt des investisseurs pour ce type de mécanisme.

Success factors: 

Un projet réaliste basé sur des prévisions raisonnables et renseignées du potentiel de redynamisation / valorisation foncière du territoire, et un marché immobilier porteur.

Operation: 

Acteurs: Institution bénéficiaire de la taxe foncière, de l'emprunt et maître d'ouvrage des investissements publics, nouveaux propriétaires immobiliers du territoire.

Taxe foncière
Description: 

Taxe basée sur a valeur des propriétés foncières et immobilières sises sur le territoire de la Collectivité. Elle vise à capter l'apport de services urbains locaux à la valorisation des propriétés. Elle peut être basée sur la valeur vénale, de location, les caractéristiques du foncier ou de l'immobilier (surface, usage, nombre de fenêtres,...). Son taux peut être modulé selon les usages, par exemple pour taxer plus fortement les usages urbains les moins denses ("Use – value tax assessment"), ou pour taxer de manière différenciée le foncier et le bâti (split-rate tax).

Advantages: 

Continuité/récurrence, relative stabilité (dépend de la qualité de l'actualisation, qui si elle est efficace varie avec les marchés immobiliers). Justice sociale, car taxe de manière récurrente et proportionnelle la plus value. Sa modulation permet en théorie de stimuler certains usages, de lutter contre la spéculation foncière et de réduire le nombre de bâtiments inoccupés. La taxation du foncier sur la base du potentiel constructif permet de stimuler l'utilisation maximale de ce potentiel.

Drawbacks and precautions: 

Complexité dans sa gestion, notamment en ce qui concerne son mode de réévaluation et l'évolution de la valorisation du foncier. Coût de mise en place et de gestion. Visibilité qui la rend politiquement très impopulaire, d'autant plus qu'elle touche l'ensemble des propriétaires et que son produit n'est pas affecté. En pratique, sa mise en oeuvre tend à privilégier l'habitat individuel à l'habitat collectif et les locaux résidentiels aux locaux professionnels.

Prerequisites: 

Existence d'une forme de cadastre.

Choix d'un mode de valorisation du foncier. Critères précis de définition des zones différenciées en cas de modulation.

Success factors: 

Cadastre exhaustif, actualisé et fiable.

Operation: 

Acteurs: Propriétaires fonciers, acteur(s) public(s) bénéficiaire(s) de la taxe.

Taxation de la plus value foncière et immobilière
Description: 

Taxation de la différence entre la valeur d'un terrain et/ou d'un immeuble avant et après la réalisation d'un ouvrage public, d'un changement réglementaire ou de l'évolution générale des prix immobiliers. Le calcul peut être complexifié selon les circonstances.

Advantages: 

Si elle est prélevée à la vente, elle permet de capter une partie de la plus value de l'ensemble des biens échangés, sur une base précise (prix d'achat/de vente) qui ne nécessite pas de base de données détaillée. Relativement indolore politiquement. Permet théoriquement de lutter contre la spéculation foncière. Si elle est prélevée au moment de l'action publique censé générer la plus value, elle pêrmet de prélever une partie significative de cette plus value.

Drawbacks and precautions: 

Difficultés pour évaluer de manière consensuelle le montant de la plus value et ses limites selon les territoires, difficulté d'acceptation de la part des propriétaires, voire de paiement s'ils sont pauvres. Difficulté pour prélever plus value qui n'est que virtuelle si elle est taxée au moment de la réalisation des investissements générateurs de plus value. Quand la plus value est captée au moment de la cession, en plus de représenter une recette à la collecte aléatoire difficilement utilisable directement pour financer des investissements, cette taxation peut constituer un frein aux cessions foncières et immobilières, contribuant ainsi à la rigidification du marché, à la diminution de l'offre et à la hausse des prix.

Prerequisites: 

Définition de critères précis pour évaluer la valorisation du foncier (avant / après) pour la taxation hors transactions.

Contribution d'amélioration volontaire
Description: 

Financement volontaire (total ou partiel) par les propriétaires d'un territoire (ou une majorité d'entre eux) d'investissements ou de services à caractère public/collectif.

Advantages: 

Financement privé des investissements par un mécanisme consensuel (possibilité qu'il devienne contraignant pour tous à partir d'une certaine majorité (ex: 2/3 en Californie pour la création de districts).

Drawbacks and precautions: 

Ce type de mécanisme entraine des inégalités territoriales, les territoires les plus riches pouvant financer des investissements plus conséquents, et pouvant être par ailleurs réticents à des mécanismes d'atténuation de type péréquation sur d'autres impôts.

Success factors: 

Capacité de structuration des propriétaires.

Operation: 

Acteurs: Propriétaires fonciers des territoires concernés, institution en charge des investissements (généralement la Municipalité).

Contribution d'amélioration involontaire
Description: 

Les propriétaires d'un territoire paient un montant prédéfini pour financer (totalement ou partiellement) la réfection ou la construction d'infrastructures ou de services sur ce territoire. Ce montant peut être prélevé en une fois ou sur plusieurs années, et dans ce cas servir de garantie à un emprunt pour financer l'investissement.

Advantages: 

Permet de faire supporter tout ou partie des coûts de l'investissement dans la ville existante à l'ensemble des propriétaires concernés, et sans attendre la vente des biens comme pour la taxation de la plus value (voire même avant la réalisation de l'investissement).

Drawbacks and precautions: 

Difficultés pour évaluer l'impact de l'investissement sur les propriétés (en termes de plus value / bénéfices de qualité de vie relatifs), et donc la répartition du coût entre les propriétaires concernés et les limites du secteur de prélèvement. Cela peut entrtainer de fortes résistances des propriétaires, que peut atténuer une bonne visibilité des investissements et du lien taxe - investissement. Question des propriétaires pauvres qui n'ont pas les moyens de payer la contribution, qui peut être atténuée par des exemptions sous conditions de ressources.

Success factors: 

Bases de données précises et consensuelles sur les prix du foncier et de l'immobilier, si la répartition du coût est assis sur cette valeur. Existence d'un système de taxation locale (taxe foncière généralement) qui permet de minimiser les coûts de collecte.

Operation: 

Acteurs: Propriétaires fonciers des territoires concernés, institution en charge des investissements (généralement la Municipalité).

Taxation liée au changement d'usage du foncier
Description: 

Taxation spécifique lors d'un changement réglementaire augmentant la valeur du foncier (notamment passage de foncier agricole à urbain, mais on peut aussi l'envisager pour une augmentation de COS ou un changement d'usage).

Advantages: 

Fait le lien direct entre une modification réglementaire et la valorisation foncière (bien que d'autres facteurs entrent généralement en compte dans cette valorisation). Permet de capter une partie de la plus value de l'ensemble des biens échangés, sur une base précise (prix d'achat/de vente) qui ne nécessite pas de base de données détaillée. Relativement indolore politiquement. Permet en théorie de lutter contre la spéculation foncière.

Drawbacks and precautions: 

La plus value n'est captée qu'au moment de la cession (sinon la plus value taxée n'est que virtuelle, difficilement mesurable, évolutive et pas connectée à une recette réelle, ce qui la rend très discutable en termes de justice et difficile à mettre en oeuvre politiquement). Cette taxation peut constituer un frein aux cessions foncières et immobilières (les propriétaires préfèrant attendre un assouplissement), contribuant ainsi à la rigidification du marché, à la diminution de l'offre et à la hausse des prix.

Operation: 

Protagonistes: Propriétaires fonciers, acteur public responsable du changement d'usage.

Contributions négociées / volontaires des développeurs au coût des infrastructures internes
Description: 

Contribution volontaire des développeurs négociée directement avec la collectivité au cas par cas. Cette contribution peut être monétaire ou foncière. Dans le cas de Community Benefit Agreement, l'accord est négocié entre un développeur et les communautés locales alentour du projet (leurs représentants), concernant les retombées du projet immobilier sur les communautés locales: équipements publics, infrastructures, logement abordable, mais aussi emploi ou appui aux associations.

Advantages: 

Méthode consensuelle de financement des infrastructures, permet de minimiser les oppositions et d'assurer que le projet aura des retombées locales aux alentours de son primètre/territoire.

Drawbacks and precautions: 

La part financée dans ce cadre et celle restant à la charge de la collectivité est extrêmement variable en fonction du rapport de forces entre public et privé, qui est lié à plusieurs facteurs (qualification et intégrité des agents publics, dynamisme du marché immobilier, projets concurrents, etc.), Dans le cas d'un Community Benefit Agreement, se pose la question de la représentativité des interlocuteurs locaux. Ces acquis et le partage de la valeur qu'il représente peut s'effectuer au détriment de la part récupérée par les pouvoirs publics locaux, et servir des intérêts plus restreints.

Prerequisites: 

Evaluation précise des coûts préalable à l'aménagement; Existence d'une représentation structurée des intérêts des riverains.

Success factors: 

Représentants réellement représentatifs des intérêts des riverains.

Operation: 

Développeurs, institutions en charge des investissements publics.