Prélèvements destinés à financer l'adaptation des infrastructures externes
Description: 

Prélèvement monétaire servant à financer les investissements en infrastructures publiques externes au périmètre aménagé, mais dont l'adaptation est rendue nécessaire par ces développements.

Advantages: 

Permet de financer les coûts réels qu'occasionnent les nouveaux développements.

Drawbacks and precautions: 

Porte uniquement sur les constructions neuves, donc de manière ponctuelle. Enjeu lié à la définition du niveau de participation du privé. Dans le cas des développements résidentiels, ce coût est généralement reporté sur l'acheteur final (dans les limites du marché). Il est difficile à déterminer, et pour cela peu appliqué.

Prerequisites: 

Etudes d'impact obligatoires dont la méthodologie doit être précisée.

Success factors: 

Consensus minimum sur la légitimité du financement des investissements concernés par les développeurs.

Operation: 

Acteurs: Développeurs, institutions en charge des investissements publics.

Taxes et autres prélèvement sur les opérations d'aménagement destinées à financer les infrastructures internes à l'opération
Description: 

Prélèvement (sous forme monétaire, de foncier et/ou de travaux effectués par le promoteur) qui vise à faire supporter aux aménageurs privés tout ou partie des coûts publics induits par leurs opérations. Ces prélèvements sont opérés sur les constructions neuves et réinvestis sur le périmètre concerné.

Advantages: 

Prélèvement direct sur la rente foncière, facile d'application politiquement (hors influence des promoteurs !), encaissement rapide (lié à la construction, voire au Permis de Construire).

Drawbacks and precautions: 

Porte uniquement sur les constructions neuves, donc de manière ponctuelle. Enjeu lié à la définition du niveau de participation du privé. Dans le cas des développements résidentiels, ce coût est généralement reporté sur l'acheteur final (dans les limites du marché).

Prerequisites: 

Etudes d'impact obligatoires dont la méthodologie doit être précisée.

Success factors: 

Consensus minimum sur la légitimité du financement des investissements concernés par les développeurs.

Operation: 

Développeurs, institutions en charge des investissements publics.

Remembrement
Description: 

Restructuration de propriétés partiellement ou majoritairement privées sur un périmètre donné avec intervention de la puissance publique (réglementation, autorisation, investissements, voire expropriation ciblée), pour permettre l'optimisation de son utilisation et la réalisation d'infrastructures financées tout ou partie par les propriétaires (au travers de cession de terrains (dont la vente par les autorités sert à financer les investissements + terrains destinés aux espaces et équipements publics) et/ou d'apports financiers). Ils peuvent avoir lieu sur des zones peu ou pas construites en extension urbaine (land readjustment) ou en secteur urbain sous utilisé (land redevelopment). Les terrains (ou la surface construite dans le cas de redéveloppements) sont redistribués entre les propriétaires sur la base de leur valeur après opération. Ces opérations peuvent être à l'initiative des propriétaires fonciers concernés, de collectivités locales, de développeurs publics ou privés, ou d'entreprises publiques ou privées de services urbains type métro, voire des populations locales. Elles sont basées sur le consensus entre les protagonistes, avec un seuil minimum variable selon les pays.

Advantages: 

Permet d'intervenir dans des secteurs dont la propriété est morcelée et majoritairement privée sans les coûts et risques liés à l'expropriation. Les propriétaires portent les coûts d'investissement, et peuvent être à l'initiative de l'opération. Politiquement plus simple et plus équitable que l'expropriation, car implique nécessairement un processus participatif au moins partiel.

Drawbacks and precautions: 

Equilibre entre négociation et imposition, ingénierie de restructuration foncière nécessitant des compétences techniques élevées et l'appui des institutions concernées. Processus souvent long et complexe.

Prerequisites: 

Nécessité d'un cadre réglementaire adapté et d'un système précis et consensuel d'évaluation de la valeur des terrains avant et après l'opération.

Success factors: 

Confiance entre les acteurs impliqués.

Operation: 

Acteurs: Collectivité locale, propriétaires fonciers, développeurs, opérateurs de transport public, population locale.

Développement conjoint public-privé avec contrôle public initial du foncier
Description: 

Partenariat capitalistique avec des acteurs privés pour le développement immobilier et urbain des territoires. Le(s) partenaire(s) public(s) apporte le foncier, la modification des règles d'urbanisme, et éventuellement une participation aux coûts d'investissement, et est rémunéré au travers d'une participation aux bénéfices (à la revente ou location des produits immobiliers) et/ou la rétrocession d'une partie de cet immobilier.

Advantages: 

Partage du risque (et des bénéfices) entre public et privé: les partenaires privés n'ont pas à acheter le foncier, les partenaires publics ne supportant pas (ou peu) les coûts d'investissement. Le partenaire public bénéficie de l'expertise privée en matière d'opérations immobilières (et autres éventuellement : aéroport, métro,...).

Drawbacks and precautions: 

La marge de l'opérateur privé est d'autant plus importante que le risque est élevé, ce qui limite les possibilités d'autofinancement du projet et/ou ses éléments d'intérêt général et/ou augmente la participation financière publique.

Prerequisites: 

Cadre réglementaire adapté (qui autorise et sécurise ce type de partenariat), identité ou convergence d'intérêt entre les diverses instances publiques impliquées, existence de partenaires privés compétents et intéressés, et de modes de financement adaptés le cas échéant (pour les partenaires privés).

Success factors: 

Capacités internes aux acteurs publics leur permettant de construire un partenariat équilibré, flexibilité pour s'adapter aux évolutions du marché.

Operation: 

Acteurs: Institutions publiques propriétaires du foncier, au contrôle de la réglementation urbaine et éventuellement qui effectue les apports en capitaux, paretenaire(s) privé(s) (développeurs, concessionnaires, etc.).

Vente ou transfert de droits à construire additionnels ou de changement d’usage
Description: 

Séparation du droit de propriété et du droit à construire, et vente par la collectivité de ces derniers, en échange de compensations en nature, à un prix fixe ou aux enchères. Ces droits à construire sont applicables dans des secteurs déterminés. Ils peuvent également être utilisés comme paiement de terrains privés acquis pour des opérations publiques ou de coûts (ou absence de bénéfices) supportés par le privé pour des actions de bénéfice public (par exemple entretien d'un bâtiment de valeur patrimoniale qui empêche d'utiliser l'intégralité des droits à construire attachés au foncier, ou maintien d'un espace naturel).

Advantages: 

Permet de faire financer les investissements publics par les investisseurs et opérateurs privés, et dans le cas des ventes aux enchères d'optimiser la captation de la plus value foncière.

Drawbacks and precautions: 

Ces mécanismes ne sont applicables que dans des villes et secteurs à fort potentiel de valorisation, et se basent sur un mécanisme de valorisation potentiellement exclusifs socialement.

Prerequisites: 

Réglementation permettant la vente de droits à construire. Existence d'un marché mobilier en cas de vente aux enchères.

Success factors: 

Une planification qui oriente le développement pour permettre une valorisation de droits à construire additionnels (faibles droits à construire "de base" attachés à la propriété), une pression foncière suffisante (et orientée par la planification) pour stimuler la densification, et une adaptation de cette densification aux capacités des infrastructures en place ou prévues.

Operation: 

Acteurs: Institution publique en charge de la réglementation urbaine (qui octroie les droits à construire), propriétaires et développeurs privés, investisseurs (si ces droits à construire prennent la forme de valeurs mobilières).

Vente de droits d'usage
Description: 

Vente d'un droit d'usage spécifique (usage, densité, etc.) plus ou moins précisément défini, durant une durée déterminée généralement longue (50 à 99 ans), sur un terrain dont la propriété reste formellement publique. Ce droit d'usage est généralement cessible.

Advantages: 

Par rapport à la vente de terrain, la vente de droits d'usage implique la définition contractuelle de ces droits d'usage, et donc que leur modification (plus grande densité par exemple) doive faire l'objet d'un avenant qui peut plus facilement donner lieu à une paiement complémentaire de la part du bénéficiaire que dans le cas d'une modification des paramètres urbanistiques sur une propriété privée.

Drawbacks and precautions: 

En cas d'acquisition de terrains, immobilisation de capitaux publics et nécessité de définir en amont l'usage futur des terrains pour éviter un portage coûteux et stérile. Les achats / expropriations, et même la mobilisation de terrains publics occupés, soulèvent également la question des compensations accordées aux propriétaires et usagers initiaux, source de conflits potentiels et de diminution de la captation de la plus value foncière. A la (re)vente, recette ponctuelle, fortement liée au positionnement des terrains et à l'existence d'un intérêt du marché (risque commercial d'autant plus élevé que l'opération est importante). Les marges de manoeuvre sont limitées par les capacités d'absorption du marché pour la revente et/ou la capacité des collectivités publiques à s'y substituer (subventions). La location permet de créer des recettes moindres mais récurrentes, mais requiert un savoir faire public en la matière. La maximisation de la plus value foncière peut être antinomique avec certains objectifs sociaux ou urbains immobilier haut de gamme.

Prerequisites: 

Cadre réglementaire adapté, et existence de cadre adéquat en cas de vente aux enchères. Existence d'opérateurs et de sources de financement adaptées si la collectivité porte tout ou partie du processus de développement du foncier.
Ce mécanisme est utilisé principalement dans les pays où le foncier est public (leasehold, par opposition au freehold), mais peut être étendu aux baux emphythéotiques sur terrains publics.

Success factors: 

Savoir faire public en matière de gestion foncière et immobilière et de planification urbaine, d'autant plus importante que la collectivité prend plus de risques d'une part, et que le terrain considéré est vaste d'autre part. Ces savoirs faire pourront utilement être capitalisés au sein de structures opérationnelles spécifiques (type aménageur). Une planification qui oriente la valorisation foncière sur les territoires stratégiques contrôlés par la collectivité, et une certaine flexibilité dans les paramètres d'aménagement locaux (usages, densités,...) permettent d'optimiser la valorisation foncière. En cas d'acquisition ou d'utilisation de terres publiques ayant déjà un usage, un processus claire et consensuel de compensation des propriétaires / usagers initiaux permet d'éviter des conflits coûteux politiquement et potentiellement financièrement. L'institution publique propriétaire du foncier, si elle n'est pas celle qui bénéficie principalement de la plus value captée, doit trouver son intérêt pour éviter les blocages institutionnels. C'est également valable pour l'ensemble des institutions impliquées de manière essentielle dans le processus de valorisation.

Operation: 

Acteurs: Propriétaires du foncier (publics et privés si acquisition), institutions publiques impliquées dans le développement urbain (réglementation et investissement), usagers initiaux des terrains, développeurs privés et utilisateurs finaux,

Vente de foncier public
Description: 

Utilisation du patrimoine foncier et immobilier public (existant ou constitué dans ce but) comme outil de financement et de mise en oeuvre des politiques publiques, au travers de la vente ou location (éventuellement au plus offrant, et/ou avec des programmes plus ou moins définis) des terrains et bâtiments publics valorisés par l'intervention publique (investissement ou changements normatifs) et/ou non utilisés (qui souvent constituent un coût pour la Collectivité). Ces terrains peuvent initialement publics ou acquis auprès de proprétaires privés ou collectifs. Le foncier peut être vendu préalablement à son développement, une fois viabilisé, une fois construit, ou conservé dans le patrimoine public et loué sous forme de produit immobilier, le risque, le coût et le potentiel de captation de plus value foncière augmentant avec le degré d'implication de la collectivité. Cette gestion peut être faite en direct par la collectivité, ou au travers d'une entité publique spécialisée, éventuellement mutualisée avec d'autres collectivités et/ou l'Etat, qui le cas échéant se (pré)financent sur fonds propres (apportés par les autorités publiques), par l'emprunt (éventuellement garanti par les terrains eux-mêmes, à leur valeur initiale, future ou intermédiaire) ou par une fiscalité spécifique. Le produit de l'opération peut prendre la forme d'un paiement monétaire, d'une rétrocession de terrains viabilisés ou d'immobilier, et/ou de travaux à vocation publique (infrastructures, logement social,...) sur le site ou hors site. Ce mécanisme peut être utilisé dans le cadre d'une concession qui inclue d'autres modes de financement (par l'usager notamment).

Advantages: 

Permet de préserver des terrains pour des usages publics et d’intérêt général / de mieux maîtriser la forme et du contenu de l'urbanisation et/ou capter une grande partie de la plus value foncière liée au développement urbain (si elle n'est pas anticipée dans les prix d'achat en cas d'acquisition du foncier) pour financer des actions d'intérêt public (équipements, logement social,...), en en revendant/louant une partie aux acteurs privés par la suite. Permet de mobiliser des actifs publics non stratégiques pour financer les politiques publiques, de réduire les coûts de fonctionnement (gardiennage,…), et d'augmenter l'offre foncière.

Drawbacks and precautions: 

En cas d'acquisition de terrains, immobilisation de capitaux publics et nécessité de définir en amont l'usage futur des terrains pour éviter un portage coûteux et stérile. Les achats / expropriations, et même la mobilisation de terrains publics occupés, soulèvent également la question des compensations accordées aux propriétaires et usagers initiaux, source de conflits potentiels et de diminution de la captation de la plus value foncière. A la (re)vente, recette ponctuelle, fortement liée au positionnement des terrains et à l'existence d'un intérêt du marché (risque commercial d'autant plus élevé que l'opération est importante). Les marges de manoeuvre sont limitées par les capacités d'absorption du marché pour la revente et/ou la capacité des collectivités publiques à s'y substituer (subventions). La location permet de créer des recettes moindres mais récurrentes, mais requiert un savoir faire public en la matière. La maximisation de la plus value foncière peut être antinomique avec certains objectifs sociaux ou urbains immobilier haut de gamme.

Prerequisites: 

Cadre réglementaire adapté, et existence de cadre adéquat en cas de vente aux enchères. Existence d'opérateurs et de sources de financement adaptées si la collectivité porte tout ou partie du processus de développement du foncier.

Success factors: 

Savoir faire public en matière de gestion foncière et immobilière et de planification urbaine, d'autant plus importante que la collectivité prend plus de risques d'une part, et que le terrain considéré est vaste d'autre part. Ces savoirs faire pourront utilement être capitalisés au sein de structures opérationnelles spécifiques (type aménageur). Une planification qui oriente la valorisation foncière sur les territoires stratégiques contrôlés par la collectivité, et une certaine flexibilité dans les paramètres d'aménagement locaux (usages, densités,...) permettent d'optimiser la valorisation foncière. En cas d'acquisition ou d'utilisation de terres publiques ayant déjà un usage, un processus claire et consensuel de compensation des propriétaires / usagers initiaux permet d'éviter des conflits coûteux politiquement et potentiellement financièrement. L'institution publique propriétaire du foncier, si elle n'est pas celle qui bénéficie principalement de la plus value captée, doit trouver son intérêt pour éviter les blocages institutionnels. C'est également valable pour l'ensemble des institutions impliquées de manière essentielle dans le processus de valorisation.

Operation: 

Acteurs: Propriétaires du foncier (publics et privés si acquisition), institutions publiques impliquées dans le développement urbain (réglementation et investissement), usagers initiaux des terrains, développeurs privés et utilisateurs finaux.

Examples: 
PDF icon Hong Kong - Vente de terrains publics pour construire des infrastructures
PDF icon Hong Kong - Vente de terrains publics
PDF icon Sao Paulo - CEPAC
PDF icon Sao Paulo - OODC
Dons
Description: 

Dons réalisés par des individus, des fondations philanthropiques ou des organisations non gouvernementales.

Operation: 

Actionnariat: Fondations à but non lucratif ou à caractère philanthropique ; organisations non gouvernementales.

Emplois: Investissement sur lequel porte le don.

Ressources: Donations.

Subventions
Description: 

Aide financière.

Advantages: 

Les subventions peuvent permettre de mobiliser davantage de ressources externes en faisant levier et en incitant notamment le secteur privé à être financeur ; les subventions peuvent aussi servir de garanties.

Prerequisites: 

Etre éligible à subvention.

Operation: 

Emplois: Investissement sur lequel porte la subvention.

 

Contrat de partenariat
Description: 

Lorsque les gouvernements locaux s'associent avec le secteur privé pour financer et construire de nouvelles infrastructures, elles créent un partenariat public-privé. Ces partenariats sont montés en vue de délivrer des services publics à hauteur des attentes tout en transférant une partie des risques vers le partenaire privé: plus le risque est transféré plus la collectivité est "éloignée" du projet. Ainsi, la collectivité intervient financièrement (par subventions, garanties, etc.) mais ne portent pas les risques liés à l'ouvrage ou à la prestation.

Advantages: 

Répartion équilibrée des risques avec notamment le transfert des risques de construction ; approche en coût global ; garantie de performance ; paiement de simples loyers pour un impact budgétaire plus faible.

Transfert des risques, notamment liés à l'ouvrage ou à la prestation.

Drawbacks and precautions: 

En cas d'utilisation abusive, possible déséquilibre dans la répartition des risques ; procédure lourde et coûteuse pour les candidats. Un transfert trop important des risques peut être synonyme, pour la collectivité, d'un "éloignement" du projet et donc d'une maîtrise moins grande de l'opération.

 

Success factors: 

Recours et maîtrise de l'ingénierie qu'elle soit technique ou socio-économique : lorsque le donneur d'ordres public n'a pas ces compétences, il doit se faire accompagner de consiels spécialisés en veillant à ce qu'il n'y ait pas de confilt d'intérêts.

Operation: 

Contrat par lequel une collectivité confie à un tiers une mission globale d'investissement.

Emplois: Investissement sur lequel porte le partenariat public-privé.

Ressources propres et externes.